Depuis quelques années, nombreux sont ceux qui préfèrent effectuer un investissement dans les maisons à rénover. Outre le fait qu’elle permet de réaliser une excellente opération immobilière, l’acquisition d’une maison à rénover offre aussi la possibilité à l’acquéreur de personnaliser comme il le souhaite sa future demeure. Il ne faut toutefois pas occulter le fait que la mise en œuvre de travaux de rénovation d’une maison implique un important coût. Dans cet article, nous mettrons cependant un accent particulier sur les étapes à suivre pour réussir à rénover au mieux et dans de bonnes conditions une habitation.
Sommaire
Se poser au préalable les bonnes questions
La réalisation de certains travaux peut également nécessiter l’obtention au préalable d’une autorisation (qu’il s’agisse par exemple d’une ouverture ou d’un agrandissement) ou dépendre tout simplement de règles définies dans le PLU (Plan Local d’Urbanisme). Que l’on rénove soi-même sa maison ou qu’on passe par les services de professionnels, il est indispensable de s’y conformer. Par rapport à vos compétences ou à celles des personnes qui devront vous assister durant la réalisation des différents travaux, il est aussi primordial de ne rien laisser au hasard. Ainsi, même si le fait de réaliser certains travaux de finitions présente rarement des risques, le fait de réaliser seul les plus lourds travaux peut en revanche être une opération plus périlleuse. Il faut également garder à l’esprit que le fait de ne pas être un professionnel ne vous affranchit en aucun cas de :
- Réaliser les travaux suivant les règles de l’art ;
- Suivre les recommandations et normes ;
- Souscrire à diverses assurances dommages-ouvrages.
Il faut aussi noter que si vous décidez plus tard de revendre le bien, votre responsabilité comme maitre d’ouvrage pourrait être engagée. Avant le démarrage proprement dit des travaux, vous devrez aussi vous assurer que vous disposez d’un budget suffisant. En effet, lorsqu’on a recours aux services d’un professionnel, l’on a en général une idée assez précise du budget à prévoir. Sans l’expérience d’un professionnel, il est toutefois assez complexe de prévoir avec un tant soit peu de précision la somme qu’il faudra allouer au projet. Il faut aussi garder à l’esprit que si vous contactez un professionnel et que ce dernier vous fournit un budget, le budget en question ne pourra généralement pas être le même si vous décidez d’effectuer plus tard vous-même les travaux. Ceci s’explique par le fait que le professionnel bénéficie la plupart du temps d’une intéressante tarification à cause de son activité. Dans certains cas, cela vous permettra de profiter d’une réduction de la TVA de 5,5 % par exemple sur le matériel.
Obtenir les assurances nécessaires
Un chantier étant en général une véritable source de dommages et sinistres potentiels, il est indispensable d’avoir une bonne assurance afin de parer à toute éventualité.
En tant que maitre d’ouvrage, vous devez vous aussi prendre le soin de souscrire à toutes les assurances que vous jugez nécessaires. De même, les professionnels que vous contactez pour la réalisation de certains travaux devront eux aussi bénéficier d’une couverture adéquate. Il ne faudra donc pas hésiter à leur demander la copie de leur contrat d’assurance ainsi que le numéro de police. Vous devez aussi penser à prendre les coordonnées de leur assureur. En cas de doute, vous pourrez alors entrer aisément en contact avec la compagnie d’assurance.
Les assurances auxquelles doit souscrire le particulier
Dans le cas où vous êtes le propriétaire du logement à rénover et que vous n’occupez pas ce dernier, il faudra opter pour une « assurance propriétaire non occupant ». Cette dernière est obligatoire dans le cas où l’habitation est en copropriété. Si vous êtes en revanche le propriétaire du bien et que vous l’occupez également, contactez votre assureur afin d’avoir la garantie que le contrat d’« assurance multirisque habitation et responsabilité civile » dont vous disposez couvre entièrement les risques matériels et corporels inhérents à votre chantier. Il peut s’agir par exemple :
- Des vols ;
- Des dégâts des eaux ;
- Des incendies ;
- Des actes de vandalisme.
Pour pouvoir en outre être remboursé dans les meilleurs délais en cas de sinistre par exemple, il est recommandé de souscrire à une assurance dommage-ouvrage. Cette dernière est d’ailleurs obligatoire pour les maitres d’ouvrages durant la mise en œuvre de travaux de rénovation ou de construction qui portent sur :
- La solidité de l’habitation (fondations, murs, plancher) ;
- Des éléments ayant un impact sur l’habitabilité de la maison (assurance d’habiter la maison sans craindre un danger).
Si vous souhaitez en outre souscrire à l’assurance de votre choix, adressez-vous en toute quiétude à la MAAF.
Les différentes règles à respecter
Dans le cadre de la rénovation de votre habitation, il est impératif de se plier au respect de certaines règles. Comme évoqué plus haut, vous devez au premier abord obtenir toutes les autorisations nécessaires, surtout si les travaux que vous prévoyez réaliser comportent une augmentation de l’ensemble de la surface habitable ou des modifications de l’aspect extérieur. En fonction de l’ampleur des travaux de rénovation, vous pourrez être amené à :
- Demander un permis de construire : ce document est requis dans le cas où l’aménagement de l’habitation prévoit la création d’un espace supplémentaire qui excède 20 m2. C’est aussi le cas pour les travaux de rénovation qui doivent conduire à une modification de l’architecture générale de l’habitation.
- Déposer au préalable une déclaration de travaux : cette procédure est requise pour les aménagements qui devront créer une surface qui excède 5 m2, mais qui demeure inférieure à 20 m².
En ce qui concerne par ailleurs les travaux d’aménagement intérieur qui n’engendrent aucune modification du volume du logement ou de l’aspect extérieur, aucune formalité particulière n’est exigée. En outre, que ce soit pour les matériaux utilisés durant les travaux, la forme du bâtiment à rénover ou les coloris que vous adoptez, vous devez veiller au respect des règles d’urbanisme énoncées dans le PLU.
Réaliser les travaux suivant un ordre bien établi
- La mise en œuvre des travaux de démolition ;
- La réalisation des travaux de gros œuvre ;
- La mise en œuvre des travaux de finition.
La mise en œuvre des travaux de démolition
Si vous tenez à profiter d’un plus grand espace intérieur, alors vous êtes dans l’obligation de vous lancer dans la démolition de quelques murs. La démolition sera bien entendu la première étape de vos travaux de rénovation. Il faudra procéder comme suit :
- Démolir les cloisons et les murs ;
- Enlever les revêtements de sols que l’on ne compte pas garder ;
- Retirer les revêtements muraux qui devront être remplacés ;
- Retirer tous les éléments ou équipements de décoration que l’on souhaite changer ;
- Supprimer les vieux matériaux et vieux isolants dans le cas où l’on veut également rénover l’isolation de l’habitation.
Gardez toutefois à l’esprit que la démolition ne doit pas se faire au hasard. Sans la prise au préalable de certaines mesures, vous ne pourrez par exemple pas supprimer certains porteurs ou des murs. En général, vous aurez besoin du renfort d’un linteau IPN ou d’une poutre métallique. Dans le cas où vous n’êtes pas sûr du rôle que joue un mur ou un porteur, il serait plus judicieux d’entrer en contact avec une entreprise de démolition. Outre les travaux de démolition, pensez aussi au retrait des gravats, car il sera nécessaire d’emmener à la déchetterie tous les gravats afin de faire place nette et donc de rénover la maison.
La réalisation des travaux de gros œuvre
Une fois que vous en aurez fini avec les travaux de démolition, vous pourrez alors passer à la mise en œuvre des travaux de gros œuvre. À ce niveau, vous devez dans un premier temps vérifier que toutes les fondations sont restées solides. Si vous remarquez la présence de fissures de plus d’un centimètre sur les murs ou dans les fondations, alors vous devez obligatoirement effectuer les réparations nécessaires. Cela fait, vous pourrez ensuite ériger de nouveaux murs dont le rôle sera de supporter la nouvelle structure. Pour la réalisation d’une extension en profondeur, pensez à installer des poutres et des piliers supplémentaires. Pour clôturer les travaux de gros œuvre, il faudra simplement reprendre la toiture. Cette dernière peut être entièrement rénovée si vous en éprouvez le besoin. Il faudra dans ce cas inclure l’isolation et la charpente. Il faut en outre souligner que c’est durant l’étape de la réalisation des travaux de gros œuvre que sont effectués les plus lourds travaux d’aménagement. Ceci peut bien évidemment concerner aussi l’aménagement extérieur.
La mise en œuvre des travaux de finition
Si vous avez réalisé avec soin tous les travaux évoqués dans le paragraphe ci-dessus, alors le logement doit être solide, sain et bien conçu. Grâce aux travaux de finition, vous n’aurez donc qu’à la décorer pour lui permettre de ressembler à la maison de vos rêves. Notons que les travaux de finition se rapportent aux travaux de second œuvre. Il pourra notamment être question de :
- La mise en place des différentes cloisons de séparation ;
- La pose de nouvelles portes et fenêtres ;
- L’aménagement de la cuisine et de la salle de bain ;
- La mise aux normes grâce à la rénovation électrique ;
- La mise en place des revêtements ;
- Le ravalement de la façade ;
- La réalisation de la peinture (extérieure et intérieure).
Comme vous le constatez, il s’agit à ce niveau de l’aménagement de la maison en fonction de ses exigences et goûts. Lorsque les travaux sont bien menés, la maison rénovée pourra alors être adaptée à l’ensemble de vos besoins.
Pour une rénovation intégrale, s’adresser aux professionnels et artisans compétents
Lorsqu’on ne maitrise pas soi-même la construction, il est assez difficile d’envisager la mise en œuvre des travaux de rénovation d’une maison sans recourir aux services d’un professionnel.
Dans ce cas, les travaux que vous pourrez vous-mêmes réaliser se limiteront le plus souvent aux petits travaux de finition. Pour la rénovation d’une habitation, vous pouvez selon vos exigences décider de vous adresser à :
- Une entreprise spécialisée dans la rénovation ;
- Différents artisans qui s’occuperont chacun d’une rénovation poste par poste.
Entreprise spécialisée dans la rénovation
En optant pour cette solution, vous avez l’assurance de bénéficier d’une simplification de l’ensemble des procédures. Pour tous les travaux, vous n’aurez en effet à vous adresser qu’à un seul interlocuteur. Les différents intervenants seront donc tous sous la responsabilité de votre maitre d’œuvre. À l’instar d’une nouvelle construction, votre maison rénovée vous sera par ailleurs livrée clé en main. Cette solution pourrait cependant être potentiellement assez couteuse, car vous serez dans l’obligation de payer le tarif établi par le maitre d’œuvre. Dans les faits, il s’agit par contre de l’option la plus avantageuse dans la mesure où vous pourrez éviter de commettre de nombreuses erreurs. Vous pourrez aussi faire des économies non négligeables. Cette solution vous permettra en outre de profiter d’une meilleure sécurité.
Différents artisans qui s’occuperont chacun de la rénovation poste par poste
- Travaux de plomberie
- Travaux de maçonnerie ;
- Carrelage ;
- Travaux d’électricité ;
- travaux de peinture
Le principal atout de cette solution demeure le fait qu’elle vous permettra de bénéficier de travaux maitrisés, car les différents intervenants auront été choisis par vous, avec le plus grand soin. Puisque les spécialistes appliquent en général des tarifs assez élevés, cette option peut être assez onéreuse. Il sera également plus compliqué de mettre en cause la responsabilité d’un artisan, notamment lorsqu’il est question de travaux successifs. Cette solution n’est alors conseillée que dans les cas où vous réalisez vous-même une partie des travaux ou si vous n’avez alors besoin que de peu de spécialistes. Si vous êtes conscients du fait que vous aurez besoin de vous adresser à plus de deux d’artisans spécialisés, alors il est préférable de recourir aux services d’un maitre d’œuvre.
Porter une attention particulière au budget de la rénovation
En général, le coût de la rénovation partielle d’une maison est estimé entre 150 et 300 euros le m2. Par contre, pour une rénovation complète d’une maison, il faut prévoir entre 800 et 1000 euros le m2. Les écarts de prix varient principalement en fonction du choix des équipements et des matériaux utilisés pour la mise en œuvre des travaux. Si vous optez pour une rénovation haut de gamme, vous devez donc vous attendre à effectuer plus de dépenses, ce qui n’est bien sûr pas le cas d’une rénovation basique. Pour disposer par ailleurs d’un budget bien détaillé et surtout très précis, il est préférable de vous adresser à une entreprise spécialisée dans le domaine.
