Comment vendre un bien immobilier en copropriété ?

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La copropriété d’un bien avec d’autres personnes est une pratique courante. Qu’il s’agisse de l’achat d’une maison avec votre conjoint, un partenaire de longue date ou un ami, ou de l’achat d’un bien d’investissement avec des partenaires commerciaux, la copropriété d’un bien entre deux ou plusieurs parties (qu’il s’agisse de particuliers ou d’entreprises) est une pratique ordinaire et courante dans le domaine de l’immobilier.

La copropriété d’un bien immobilier permet à toutes les parties concernées de partager la charge financière du prix de vente, ainsi que les coûts des réparations, des travaux d’entretien, des factures et des frais imprévus. Cela permet aux particuliers et aux investisseurs de diversifier potentiellement leurs actifs entre plusieurs propriétés au lieu de mettre tous leurs « œufs dans le même panier ».

Mais quand vient le moment de vendre, la copropriété peut compliquer le processus. Si l’un des membres de la copropriété n’est pas d’accord avec les conditions de la vente, cela peut causer beaucoup de stress et d’aggravation pour toutes les personnes concernées.

Dans cet article, nous allons examiner certains aspects pratiques de la vente d’un bien immobilier à plusieurs propriétaires, afin que vous disposiez de toutes les informations nécessaires pour aller de l’avant.

Devriez-vous engager un agent immobilier ?

Si vous décidez de mettre votre propriété en copropriété sur le marché, vous avez plusieurs options à votre disposition.

Vente traditionnelle / Agent immobilier

  • Service complet « fait pour vous », de l’inscription à la vente.
  • Les taux de commission se situent généralement entre 4 et 8 %.
  • En grande partie sans intervention
  • L’inscription, le marketing, la mise en scène, l’organisation de journées portes ouvertes et de visites, la réception des offres, les négociations et l’assistance à la clôture font généralement partie du contrat.

Vente par le propriétaire

  • Aucune commission à payer
  • Le(s) vendeur(s) est (sont) responsable(s) de tous les aspects de la vente.
  • Très impliqué
  • Demande beaucoup de temps et de ressources
  • Souvent moins de visibilité et de possibilités de commercialisation

Agent à prix réduit

  • Faible taux de commission (souvent 1-3% ou taux fixe)
  • Niveau de services toujours élevé
  • La commercialisation et la présentation de la propriété, ainsi que d’autres responsabilités peuvent être partagées entre l’agent et le(s) vendeur(s).

Cependant, contrairement à la vente d’une maison individuelle, la vente d’un bien en copropriété peut devoir être traitée avec plus de délicatesse. Par exemple, si vous faites appel à un agent immobilier, veillez à choisir un agent neutre, plutôt qu’un agent recommandé par un ami ou un membre de la famille. Ainsi, en cas de désaccord, il pourra rester objectif et impartial. En choisissant un agent qui n’a aucun lien personnel avec l’un des copropriétaires, il n’y a pas de place pour les accusations si les choses ne se passent pas comme prévu.

Devriez-vous engager un avocat ?

Lorsque vous vendez un bien en copropriété avec une personne autre que votre conjoint ou partenaire, il est sage pour chaque partie d’engager son propre avocat afin de s’assurer que le processus se déroule sans heurts et équitablement.  Un bon avocat veillera à ce que les intérêts de chaque partie soient représentés de manière égale et se battra pour que votre voix soit entendue.

Que se passe-t-il lorsqu’une partie veut vendre et que l’autre ne veut pas ?

Il s’agit de l’un des plus grands défis potentiels de la copropriété d’un bien. Chaque partie doit donner son autorisation avant que le bien puisse être vendu, ce qui peut poser un problème majeur si tout le monde n’est pas d’accord.

Des litiges peuvent survenir, notamment

  • La décision de vendre ou non
  • Le moment de la vente
  • Les conditions de la transaction
  • Le prix de vente
  • Et plus encore…

Dans cette situation, vous êtes confronté à deux choix. Vous pouvez proposer de racheter les parts de l’autre propriétaire et prendre vous-même la pleine propriété du bien, ou vous pouvez également tenter de vendre votre propre part.

En cas d’échec, votre prochaine option sera de porter l’affaire devant les tribunaux pour tenter de forcer la vente.

Comment les frais de vente sont-ils répartis ?

Quel que soit le type de convention de propriété que vous avez, lorsque vous partagez la propriété d’un bien avec une autre personne, chaque propriétaire doit généralement payer sa part respective des frais de vente.

Si vous êtes en propriété commune ou en propriété commune avec droits de survie avec une autre personne, cette part sera de 50 %. Si vous êtes dans un contrat de locataire en commun, la répartition peut être différente. Par exemple, si vous possédez 25 % d’une propriété, vous ne serez tenu de payer que 25 % des frais de vente.

Comment les bénéfices sont-ils partagés ?

Une fois que tous les frais de clôture, les taxes et les frais ont été payés, les bénéfices restants sont répartis en fonction du pourcentage de propriété. Comme pour les frais de vente, si vous ne possédez que 25 % d’une propriété, vous recevrez une part de 25 % des bénéfices, à moins qu’il n’en ait été convenu autrement dans un accord juridiquement contraignant.

Que se passe-t-il si tous les propriétaires ne parviennent pas à se mettre d’accord ?

Malheureusement, une conséquence fréquente de la possession d’un bien immobilier en nom commun est que toutes les parties ne parviennent pas à se mettre d’accord. Si l’une des parties souhaite vendre, mais qu’une ou plusieurs autres ne le souhaitent pas, il existe plusieurs solutions à explorer.

Offre de rachat

Comme indiqué précédemment, une offre de « rachat » de la part de propriété de la partie qui ne souhaite pas vendre est souvent la solution la plus facile et la plus simple. Toutefois, si le partenaire ne veut pas vendre selon vos conditions, vous devrez peut-être explorer les options ci-dessous.

L’arbitrage

Contrairement au tribunal, l’arbitrage est un processus privé de résolution des conflits. Avec l’arbitrage, les deux parties conviennent qu’une personne ou un groupe de personnes sélectionnées prendront la décision finale sur le différend après avoir entendu les arguments et examiné les preuves de chaque partie. L’arbitrage diffère de la médiation en ce sens que l’arbitre est habilité à prendre une décision déterminante sur le litige.

Médiation

Avec l’aide, les conseils et la « médiation » d’un tiers impartial et qualifié, ce processus vise à aider les deux parties à trouver un terrain d’entente mutuellement acceptable. Le médiateur peut rencontrer les deux parties individuellement et ensemble, travailler patiemment avec elles et utiliser un certain nombre de techniques de négociation pour faciliter les progrès.

Tribunal

Le recours aux tribunaux peut être un processus long, douloureux et coûteux, qu’il vaut mieux éviter si possible. Nous ne recommandons pas cette voie, sauf si c’est vraiment votre seule option.

Dernières réflexions sur la vente d’une propriété en nom commun

Si vous envisagez de vous lancer dans la propriété conjointe, assurez-vous de comprendre les différents types de contrats disponibles et choisissez celui qui protège le mieux possible les intérêts de toutes les parties. Planifiez toujours l’avenir en pensant à la vente, et incluez toutes les conditions et clauses qui rendent la résolution de tout litige rapide et abordable. Dans cet article nous n’avons pas examiné les différents types de copropriété ni les différents statuts, mais certains comme le statut SCI peut permettre de surmonter les conflits liés à l’indivision d’un bien dans le cadre d’une succession, d’un divorce, d’une séparation, etc.

Lorsqu’il s’agit de vendre un bien en copropriété, assurez-vous de bien comprendre vos droits et responsabilités en tant que copropriétaire. La vente d’un bien en copropriété peut être une affaire complexe et vous devrez peut-être demander l’aide d’un avocat expérimenté qui pourra vous guider tout au long du processus. Un avocat spécialisé dans l’immobilier est souvent le mieux placé pour vous aider à naviguer dans ces situations et il peut vous aider à prévoir les obstacles que vous pourriez rencontrer en tant que copropriétaire.

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